Huurders ontvangen binnenkort een nieuwe 'WOZ-beschikking' van hun gemeente. Huur je een sociale huurwoning? Dan is de WOZ-waarde belangrijk.
De ‘maximaal toegestane huurprijs’ van je woning hangt mede af van de WOZ-waarde. In de eerste maanden van 2024 hoor je bericht te krijgen van de gemeente over de WOZ-waarde van je woning op peildatum 1 januari 2023. Je kunt bezwaar maken als je meent dat de vastgestelde waarde niet klopt. Daar heb je zes weken de tijd voor.
Waar staat de nieuwe WOZ-waarde?
De gemeente stuurt ieder jaar bericht over gemeentelijke heffingen die je moet betalen, zoals afvalstoffenheffing en -niet in alle gemeenten- rioolheffing. In dat bericht staat ook wat de WOZ-waarde van je woning is. Krijg je geen papieren post van je gemeente? Let dan op de Berichtenbox van MijnOverheid. Als je in MijnOverheid hebt gekozen voor digitale post van je gemeente krijg je de aanslag niet meer op papier.
Sociale huur? WOZ-waarde heeft invloed
Als je een sociale huurwoning hebt is de WOZ-waarde belangrijk. De WOZ-waarde bepaalt niet rechtstreeks hoe hoog je huurprijs is, maar heeft er indirect wel invloed op. Alle sociale huurwoningen hebben een ‘maximaal toegestane huurprijs’. Hoe hoog die maximale prijs is wordt voor een deel bepaald door de WOZ-waarde.
Wellicht recht op huurverlaging
Betaal jij op dit moment een huur die dicht in de buurt komt van de maximale huurprijs? Dan kan een lagere WOZ-waarde ervoor zorgen dat de ‘maximaal toegestane huurprijs’ lager wordt dan de huur die je nu betaalt. En als dat aan de orde is moet je verhuurder de huur verlagen. Als je verhuurder dit weigert kun je naar de Huurcommissie om de huurverlaging af te dwingen.
Hoe bezwaar maken?
Hoe check je de WOZ-waarde van je woning?
Huren en geld De WOZ-waarde telt mee in het puntenstelsel waarmee de 'maximaal toegestane huurprijs' van sociale huurwoningen wordt berekend. Als de WOZ-waarde te hoog is, leidt dat tot een te hoge maximaal toegestane huurprijs. Het is verstandig om bezwaar te maken bij een te hoge WOZ-waarde. Vooral als je al bijna de maximale prijs betaalt die volgens het puntenstelsel is toegestaan.
Om na te gaan of de WOZ-waarde klopt volg je vier stappen:
Stap 1: Check of beschikking over je woning gaat
Soms worden er fouten gemaakt met het versturen van beschikkingen. Gaat de beschikking over de woning van iemand anders? Maak dan bezwaar. En vraag de beschikking op over je eigen woning.
Stap 2: Controleer de feiten over je woning
Controleer de feiten over je woning die met de WOZ-beschikking zijn meegestuurd. Kloppen deze feiten?
- Klopt de genoemde grootte van de woning (het totaal aantal vierkante meters) ?
- Heeft je woning inderdaad de bijgebouwen die in de beschikking genoemd zijn?
- Klopt het genoemde bouwjaar van de woning?
- Klopt het genoemde aantal kamers?
- Kloppen de kadastrale grenzen?
Wanneer (een deel van) deze informatie niet klopt, zal de WOZ-waarde ook niet kloppen. Dat is een goede reden om bezwaar te maken.
Stap 3: Controleer de referentiepanden
Om de WOZ-waarde te bepalen vergelijkt de gemeente je woning met panden die op je woning lijken en die rond de zogenaamde ‘waardepeildatum’ zijn verkocht. Dit heten ‘referentiepanden’. De verkoopprijs van deze referentiepanden is bepalend voor de WOZ-waarde. Maar zijn de referentiepanden wel vergelijkbaar met je woning?
- Is je woning hetzelfde soort woning (flat, tussenwoning, hoekwoning) als de referentiepanden?
- Is je woning net zo luxe?
- Is je woning net zo goed onderhouden?
- Is de ligging van je woning net zo gunstig?
- Heeft je woning geen garage, maar het referentiepand wel? Of heb je een veel kleinere garage dan het referentiepand?
Ga ook na wanneer de referentiepanden verkocht zijn. Was de verkoopdatum meer dan een half jaar eerder of later dan de waardepeildatum die in de beschikking staat? Dan is het niet redelijk om de WOZ-waarde van je woning te baseren op deze verkoopprijs.
Kun je door het noemen van dit soort feiten aantonen dat uw woning niet vergelijkbaar is met de genoemde referentiepanden? Dan is dat een goede reden voor bezwaar.
Stap 4: Check op overlast /achterstallig onderhoud
Overlast door horeca, verkeer, bedrijven of een afvalstortplaats kan de WOZ-waarde verlagen. Heb je te maken met dit soort overlast, en is daar geen rekening mee gehouden in de beschikking? Dan is dat een goede reden voor bezwaar.
Achterstallig onderhoud kan ook een reden zijn voor bezwaar. Achterstallig onderhoud kan zo ernstig zijn dat de gemeente (de afdeling Bouw- en Woningtoezicht) zich ermee gaat bemoeien. De gemeente stuurt dan een brief (een ‘aanschrijving’) naar de eigenaar van het pand. Of het kan zo ernstig zijn dat je de Huurcommissie hebt ingeschakeld en huurverlaging hebt gekregen.
Speelt een uitspraak van de Huurcommissie of een brief van Bouw- en Woningtoezicht ook bij jouw woning een rol, maar is hier geen rekening mee gehouden in de WOZ-beschikking? Dan heb je een hele goede reden om bezwaar te maken.
De Woonbond heeft op een rijtje gezet waar je als huurder op moet letten om te kijken of je succesvol bezwaar kunt maken tegen een hoge WOZ-waarde. Ook hebben wij een gratis modelbrief voor het maken van bezwaar. Huurders die lid zijn van de Woonbond kunnen met vragen ook terecht bij de Huurderslijn
Bron: 19 januari 2024, WoonBond